《民法典》法条逐条学习笔记
第二百一十条
第二百一十条
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
Article
Theregistrationofimmovablepropertyshallbehandledbytheregistrationauthorityattheplacewheretheimmovablepropertyislocated.
TheStateimplementsaunifiedregistrationsystemwithrespecttoimmovableproperty.Thescope,authorities,andmeasuresfortheunifiedregistrationshallbespecifiedbylawsandadministrativeregulations.
（英语部分来自人大法工委）
法条解析
本条是关于不动产登记机构和国家实行统--登记制度的规定。本条的规范目的在于明确不动产统一登记，以确保国家在不动产登记领域的治理，并理顺土地物权、海域物权与房屋等定着物物权的关系，确保它们在权利分离的基础上能一体处分，不会产生权利冲突。本条的不动产登记，周延的表述应是不动产物权及其变动的登记，可简称为不动产物权登记。这是因为不动产登记簿记载的事项既有不动产本身的信息，也有不动产物权及其主体的内容，再就是有关不动产物权变动的事项。
我们可将不动产物权登记界定为:经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的行为，是一种事实，也是一项法律制度。统一登记的范围，包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;不动产抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。
我国年3月1日起施行《不动产登记暂行条例》(年进行了一定修改)。该暂行条例重申“国家实行不动产统一登记制度”(第4条),同时于第7条规定:“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”但是，我们应该知道，在统一登记之前，我国曾走了很长的艰辛的路。
但是，本条非常值得探讨的一个问题是，不动产物权登记的法律性质。关于该问题，大致有行政行为说、组合行为说、证明行为说和司法行为说。应松年老师认可行政行为说，他认为，在中国，不动产物权登记由行政部门或由其授权的事业单位实施，故不动产物权登记系行政行为。依据该说，此类案件由行政审判庭管辖，符合逻辑。但行政审判庭的法官一般而言不如民事审判庭的法官熟悉民法及不动产物权变动制度及其理论。
组合行为说主张，登记行为不是一个一次性行为，而是一系列行为的组合。一个完整的登记行为由两部分组成，其一为当事人独立完成的部分;其二为由登记机构完成的部分。前者是前提和基础，后者是一定的国家机关所进行的审查和批准行为。在这个意义上，笼统地说登记行为就是一个公法行为，显然是不妥当的。严格说来，登记行为作为一个整体，是当事人所实施的申请登记的私法行为和登记机构所实施的登记许可的公法行为的结合。其中成为构成物权行为要件障碍的，仅是登记机构所实施的登记许可的公法行为。
王轶老师认为，我们完全可以将登记行为认定为物权行为分而治之，即将其中当事人所实施的申请登记的私法行为认定为物权行为的特别成立要件;而将登记机构所实施的登记许可的公法行为与其他主管机关的审查和批准行为同等看待，认定为物权行为的生效要件。
据此学说，不动产物权变动以及出现于登记申请环节的争议由民事审判庭审理，顺理成章。如果孤立地看待登记许可与不动产物权变动，机械地适用法律，就很可能遵循登记许可为行政行为+适用行政法由行.政审判庭管辖的结论。
反之，如果侧重点和视角转换，看重登记机构所实施的登记许可的公法行为系不动产物权变动的生效要件这个性质和功能，坚持它应被纳入不动产物权变动制度之中、不可将之与不动产物权变动制度割裂开来的观点，那么，不动产登记错误由民事审判庭于审理。不动产物权变动的纠纷时一并处理，这在逻辑上也是顺畅的。司法行为说认为，不动产登记并非登记机构的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。
回到本条，本条第1款规定不动产所在地的登记机构负责本地区的不动产物权的登记。但是第1款需要注意的则是管辖权的问题。不动产登记的管辖权限排他性地归属于登记机构，和《不动产登记暂行条例》第7条对此加以明确规定。据此，我国的不动产登记管辖有以下三种
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第一，属地管辖。不动产登记以属地管辖为原则，本条第1款对此就有体现，即“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。不过，“不动产所在地的登记机构”比较有弹性,如对位于A市B区的不动产而言，A市的登记机构和B区的登记机构均属于“不动产所在地的登记机构”，究竟如何限定,就成问题。从方便当事人就近申请，由B区登记机构这样的最基层登记机构来登记，最为适当。《不动产登记暂行条例》第7条第1款第1分句就进行了这种细化，即“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产机构进行办理。”
第二，特别管辖。《不动产登记暂行条例》第7条第3款规定:“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”《不动产登记暂行条例实施细则》第4条规定:“国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。”
第三，跨域管辖。某一不动产跨越若干不动产登记机构的行政区域的，除非该不动产可适用特别管辖机制，否则无法靠属地管辖来办理登记，这就会产生管辖权之争。
对于这个问题，我国采用了以下解决方案/p>
(1)分别管辖，即相关的不动产登记机构分别登记本行政区域内的不动产部分，《不动产登记暂行条例》第7条第2款第1句规定:“跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。”
(2)协商管辖，即不能适用分别管辖的，由相关不动产登记机构协商管辖，《不动产登记暂行条例》第7条第2款第2句第1分句规定:“不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理。”
(3)指定管辖，即在分别管辖和协商管辖均不能适用的情形下，由有权机构指定某一不动产登记机构管辖,《不动产登记暂行条例》第7条第2款第2句第2分句规定:“协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门]指定办理。”
鉴于不动产的跨域特点，为了便于各自行政区域内权利人或利害关系人的查询，也为了能保持该不动产物理状态和法律状态的完整和特定，负责办理的不动产登记机构在完成登记后，应把登记信息通知其他登记机构(《不动产登记暂行条例实施细则》第3条)。
还应注意的是，上述的跨域管辖规范针对跨域的同一不动产而言，对于分属不同行政区域的数个物理形态独立，但在权利形态上有关联的不动产，如地役权的供役地和需役地，就不能适用上述规范，而应由权利主要标的所在地的不动产登记机构享有管辖权，如以供役地所在的登记机构办理地役权登记(《不动产登记暂行条例实施细则》第64条第2款)。
本条第2款明确国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、法规另行规定。本条第2款第1句规定“国家对不动产实行统一登记制度”，《不动产登记暂行条例》等专门规制不动产登记的规范性法律文件正是以此为基础而制定的。
比较法
（基本都是特别法规定，而非民法典，因此懒得找了，所以就介绍一下不动产登记机关的性质，也蛮有意思的）
德国不动产登记法规定,由地方法院负责不动产登记。但是作为法院的不动产登记局并不是普通法院,而是专门管辖不动产登记的司法机构。因此在德国,不动产登记行为是司法行为，其行为的结果和法院初审判决的效力等同,因不动产登记而产生的争议不必再次起诉,而且直接向上一级法院上诉。
因此在德国民法中,不动产登记机关是司法机关,其工作是司法工作。对于不动产登记机关进行登记的职责行为的性质,德国法学家们主要有三种看法
1)登记是国家，行政管理行为；(2)因为登记行为具有决定当事人的实体民事权利的作用,故当代有一些人认为它是司法管理行为;(3)当前大多数人根据不动产登记对于不动产物权变动具有的程序意义,认为登记行为是一种程序司法行为或者司法程序行为。
日本《不动产登记法》,日本的不动产登记机关为法务局、地方法务局、派出所这些司法行政机构。日本的不动产登记法为民法的特别法,仍然是关于民事权利义务关系的法律,而不是关于国家如何管理社会事务的法律。故依日本的法理，不动产登记机关的职责行为仍然属于民事司法性质的行为。
案例
案例1：
（）最高法行申号
马庆山、长江水利委员会城乡建设行政管理:房屋登记管理(房屋登记)再审审查与审判监督行政裁定书
裁判摘要：本案中,长江水利委员会并非法定的不动产登记机关，不享有确认物权归属的权利，其所做的《丹江口水库小型企业淹没调查表》仅属于过程性行为,并不直接确认案涉砖厂的实际权属,案涉砖厂的实际权属应以不动产管理部门的登记为准。因《丹江口水库小型企业淹没调查表》的内容不设定物权上的权利义务关系,对马庆山的物权权利不产生直接影响,马庆山起诉长江委的登记行为不属于行政诉讼的受理范围。由于案涉砖厂建在村集体土地之上，新村村委会亦主张砖厂归其所有，马庆山没有提供证据证明是案涉砖厂房屋所有权人或土地使用权人，因此，一二审法院认定马庆山不属于被征收人并无不当。
案例2：
（）最高法行申号
福建省武夷山市洋庄乡浆溪村罗后坑村民小组、福建省武夷山市人民政府再审审查与审判监督行政裁定书
裁判摘要：本院认为：本案争议的焦点是被申请人武夷山市政府是否为本案的适格被告。再审申请人罗后坑村民小组于年4月26日向被申请人提交书面申请，申请对于罗后坑村民小组四至范围内的集体土地登记确认属于该村民小组农民集体所有，并颁发体现集体土地所有权的权属证书。
嗣后，再审申请人以被申请人武夷山市政府为被告向原审提起诉讼，请求撤销号《回复》中的回复结论，判令被申请人依法履行法定职责，对于原属于罗后坑生产队的集体土地，登记确认属于罗后坑村民小组农民集体所有，并颁发体现集体土地所有权的权属证书。从再审申请人的申请内容和诉请描述来看，其实质是要求被申请人颁发集体土地所有权证，而被申请人是否具有该法定职责，是其应否列为被告的前提。
关于不动产登记机构，《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”
另根据武政告[]16号《武夷山市政府关于在全市实施不动产统一登记的通告》、武委编办[]号《关于整合不动产登记职责的批复》，武夷山市国土局（市不动产登记局）自年9月30日起负责不动产统一登记工作。因此，武夷山市国土局（市不动产登记局）依据法律、法规的授权取得了不动产登记的法定职权，履行对不动产登记申请进行受理、查验、登记或不予登记的法定职责。
再审申请人要求对集体土地进行确权登记并颁证，应向武夷山市国土局提出，其请求撤销武夷山市国土局作出的号《回复》，亦应以武夷山市国土局为被告提起行政诉讼。再审申请人错列被申请人武夷山市政府为被告，且经法院释明后仍拒绝变更。一审法院裁定驳回再审申请人的起诉，二审法院裁定驳回上诉、维持原裁定，均无不当。再审申请人提出的申请再审的理由不能成立，本院不予支持。
晚安~
记得
